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      中國奧園增發股份獲恒基4億港元認購

      來源:  時代財經       作者:陳澤旋      發布時間:2021-9-29 17:39  |  

      在公布配股引資后的第二天,包括中國奧園在內的地產股,罕見地迎來了集體大漲。

      9月27日晚間,中國奧園公布已與Successful Lotus和Joy Pacific分別訂立股份認購協議。其中,Successful Lotus將以4億港元的總價,認購奧園約1.08億股股份;而Joy Pacific將以6億港元,認購約1.62億股。

      Successful Lotus是香港房企恒基兆業地產主席兼董事總經理李家杰全資擁有的投資公司,奧園方面稱李家杰為戰略投資者,但這并非奧園和李家杰的首次合作。

      Joy Pacific則為奧園實控人關聯方,該公司由Asia Square Holdings Ltd(下稱Asia Square)間接全資持有,而Asia Square為全權家族信托公司The Golden Jade Trust的受托人,該家族信托的財產授予人是奧園主席兼控股股東郭梓文及其配偶江敏兒。

      Successful Lotus和Joy Pacific認購的股份,分別占奧園現有已發行股份總數的4%和6%。全部認購完成后, Successful Lotus將持有奧園擴大的已發行股份總數約3.85%;Joy Pacific的持股比例由原來的3.86%升至8.96%。

      值得一提的是,本次配發股份的認購價為3.708港元/股,相較協議日期前的交易日(9月24日)收市價格折讓約4.43%,但與協議日期前最后5個連續交易日的收市價持平。

      中國奧園股價走勢 截圖來源:雪球

      2021年,奧園的股價高位出現在6月2日,當天收盤價為8.31港元/股,目前奧園已跌去近52.1%;而去年全年奧園股價從未低于6港元/股,最高時接近11港元/股。去年,地產股行情整體較優,不少房企及物業公司頻頻配股融資,實際上“高位配股、低位回購”是房企們的常規操作,奧園的本次配股也在投資者間引發“低價為大股東增發、損害原股東利益”的輿論指責。

      然而,在降負債、融資收緊和房地產大環境低迷的壓力下,折價配股是為數不多的選擇。匯生國際融資總裁黃立沖向時代財經表示,“客觀來說,奧園不是屬于最危險的那批房企,但壓力也不小,去年配股當然是好時機,不過現在沒有這種機會了,目前大家主要考慮的是活下去,而不是獲取最佳的利益?!?/p>

      奧園引戰投,恒基兆業主席李家杰成股東

      時代財經了解到,如果奧園不為實控人關聯方配股,恒基關聯方Successful Lotus在認購完成后,奧園實控人所持有的總權益將由55.61%被稀釋至53.47%;如果在兩者均完成認購后,奧園實控人所持有的總權益將由55.61%增加至56.01%。

      經過本次配股,奧園將合計獲得10億港元的現金,扣除相關費用和開支后總認購凈額為9.98億港元。奧園稱計劃將所獲金額用于營運資金及一般企業用途,并表示此次配股有利于優化公司的各項信貸指標。

      實際上,這并非奧園與李家杰及恒基的首次合作。在2019年3月,奧園分拆物業板塊奧園健康生活上市時,該公司共發售1.75億股,而Successful Lotus以基石投資者的身份認購了其中1092.8萬股。

      這也為地產領域的合作開了好頭。去年9月,經過35輪的競拍,奧園、恒基聯合體以67.78億元的成交價拿下位于廣州市番禺區新造鎮的住宅用地。

      時代財經獲悉,該項目案名為奧園恒基學苑壹號,已于今年9月中旬開盤。實際上,該地塊原本是舊廠改造項目,前身為番禺氮肥廠,2018年4月奧園與恒基簽訂了番禺氮肥廠城市更新項目合作協議。

      是年5月,雙方達成了更大層面的合作并簽訂戰略合作框架協議,目的是深化粵港澳大灣區多領域合作。根據該協議,雙方的合作包括但不限于共同開發優質地產項目及城市更新項目、拓展高科技等新領域業務。

      時隔3年多,雙方關系更近一步。奧園方面表示,未來將繼續擴展于大灣區城市更新項目的開發與合作。

      不過,與2018年相比,當下的房地產環境已發生了巨大的變化,三道紅線、集中供地、嚴控拿地銷售比等調控政策相繼出臺,房企們比以往任何時候都更渴望降低負債,奧園也不例外。

      保規模降負債,仍踩中一道紅線

      以“三道紅線”的試點為標志,中國的房地產行業進入了一個新的時代,房企經營邏輯發生了根本性的變化。

      截至今年年中,奧園唯一踩中的紅線即“剔除預售款項后的資產負債率”,為78.5%,比去年底微漲0.1個百分點;此外,奧園的凈負債率從去年底的82.7%降至80.7%;現金短債比則與去年底持平,達到1.3倍。在8月下旬舉行的中期業績會上,奧園執行董事、聯席總裁兼CFO陳志斌表示,預計在2022年年底實現“三線全綠”。

      如要達到三線全綠,降低負債規模是重要的路徑。今年上半年,奧園總借貸規模降至1113億元,相比去年底降幅達到3%,管理層曾透露,預計2021年末降幅可達10%至15%,而2022-2023年每年預估降幅不少于5%。

      實際上,為了貼合政策的要求,前幾年進行大力擴張的奧園不得不“踩剎車”,并將今年的購地預算控制在合同銷售額的20%以內。按照1500億元的全年目標計算,其購地預算為不超過300億元;而去年奧園在購地方面的支出達到450億元,同年合約銷售額為1330億元,占比達33.8%。

      截至今年6月30日,奧園土地儲備總面積達5358萬平方米(權益比67%),總貨值約5939億元,按照貨值計算,華南區域占比為35%。

      不過,近幾年奧園開始重點通過城市更新項目來增加土地儲備。今年上半年,奧園新增可開發建筑面積約107萬平方米,其中有63%的面積是通過“城市更新及其他”方式獲取,權益面積69.62萬平方米,對應的地價為42億元。

      截至今年6月30日,奧園已擁有70個不同階段的城市更新項目,預計額外提供可售資源約7543億元,其中大灣區占比高達99%,主要分布在廣州、東莞、珠海、佛山和深圳。如果計入城市更新項目,奧園的整體土儲貨值高達13482億元

      今年下半年的市場和政策環境使得房企們的銷售、回款面臨著更大的挑戰,疊加降負債、保規模和做好城市更新等多重需求,奧園此時引入戰投并不讓人意外。

      根據奧園披露的數據,2021年其整體可售貨值達到2200億元,全年銷售目標為1500億元,而今年1-8月,奧園實現合約銷售金額約875.5億元,完成全年目標的58.37%。按此計算,前8月奧園的月均銷售額將近109.44億元。而如果奧園要完成全年目標,其在9-12月的月均銷售額應達到156.13億元的水平。

      (編輯:于思洋

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